區(qū)別一：開發(fā)利潤不同
購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目與住宅項目在眾多實際的開發(fā)操作模式上存在著本質(zhì)的區(qū)別，具體表現(xiàn)在消費市場調(diào)研分析、開發(fā)周期控制、定價策略、商業(yè)設(shè)施配套等。
另外，二者在經(jīng)濟效益上也有著本質(zhì)的區(qū)別，住宅的未來經(jīng)濟利潤可使用普通會計利潤來預(yù)算，而商業(yè)地產(chǎn)如果不使用經(jīng)濟利潤來預(yù)算，將難以實現(xiàn)利潤最大化，并且將潛藏風(fēng)險。
1、開發(fā)利潤途徑有所差別
住宅開發(fā)利潤途徑只是單一的一次性總銷售收入扣減總開發(fā)成本所得。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤是通過無數(shù)次、多種途徑的不定性收入形式所獲得的，其中包括出租、銷售、自營等實現(xiàn)方式。
2、商業(yè)地產(chǎn)的利潤途徑可以不定期回收
商業(yè)地產(chǎn)出租可以分作不定期租金回收，一般分為5年、10年或者以后的總體租金回收；商鋪的銷售分為短期與中期，即是指一次性的銷售或者是帶租約銷售等；自營即從開發(fā)到經(jīng)營都由開發(fā)商自行操作，例如自營百貨、超市、連鎖店、飲食娛樂等各種商業(yè)形式，當(dāng)中存在著各種的經(jīng)營成本問題（包括產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)品入貨、工資、水電費等等開銷成本）。
區(qū)別二：調(diào)研對象不同
1、住宅項目可以自行決定產(chǎn)品調(diào)研對象
住宅項目開發(fā)商可以說自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究作出產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品類型。
2、商業(yè)地產(chǎn)項目必須首先找到既定主力店
購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目的消費市場調(diào)研，需要更廣泛而細(xì)致，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應(yīng)量、消費力需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。其銷售對象不是直接的購物消費者，而是投資小業(yè)主和商家，特別是主力店。開發(fā)商首先要找到主力店，并參照要求進行功能上的規(guī)劃設(shè)計。
區(qū)別三：商業(yè)地產(chǎn)無法像住宅那樣滾動分期開發(fā)
購物中心等大型商業(yè)地產(chǎn)項目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛，而不能采用住宅項目的滾動式分期開發(fā)模式。
區(qū)別四：商業(yè)地產(chǎn)對資金要求更大
購物中心等到商業(yè)地產(chǎn)項目大多采用只租不售的經(jīng)營方式，在定價策略上與出售為主的住宅項目有巨大的差別。購物中心開發(fā)商對某些主力店不得不采取租期內(nèi)前幾年低租金甚至免租金策略，這種開發(fā)模式要求購物中心等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商具備極其雄厚的資金實力，以便能夠抵御比住宅開發(fā)高得多的開發(fā)風(fēng)險。
區(qū)別五：配套設(shè)施要求不同
商業(yè)設(shè)施配套建設(shè)在購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)中，比住宅開發(fā)具有更重要的作用。購物中心等商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的開發(fā)與住宅商業(yè)設(shè)施的開發(fā)也有著巨大的差別。
1、商業(yè)地產(chǎn)選址嚴(yán)謹(jǐn)
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營者、消費者的利益。
影響到購物中心商業(yè)設(shè)施開發(fā)選址的重要因素主要有以下幾個：
第一、考慮規(guī)劃建有足夠數(shù)量的停車位；
第二、城市交通系統(tǒng)的支撐；
第三、有城市級或區(qū)域級市政設(shè)施的支撐；
第四、服務(wù)半徑、新的交通體系、軌道交通與高速公路的銜接。
而住宅項目的商業(yè)設(shè)施開發(fā)選址都局限在已經(jīng)規(guī)劃審批的住宅用地區(qū)域內(nèi)，其位置的確定主要根據(jù)整個住宅小區(qū)的交通布局、建筑規(guī)劃等要求進行。
2、商業(yè)地產(chǎn)項目的配套設(shè)施綜合全面
購物中心等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到目前，展示、表演、活動、休閑、餐飲、娛樂等廣義的功能設(shè)施越來越多地成為購物中心的重要部分。
而住宅項目的商業(yè)設(shè)施僅限于會所、運動場館、商業(yè)街等日常生活消費用品購買、運動休閑等局部功能。
3、商業(yè)地產(chǎn)更要求具備較強的輻射力
購物中心等商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)設(shè)施開發(fā)必須考慮到周邊顧客群體等支撐體系，包括周邊人口規(guī)模、收入消費水平、消費習(xí)慣、職業(yè)與知識結(jié)構(gòu)等。
而在住宅項目中一般的商業(yè)設(shè)施如會所、運動場館、商業(yè)街等都是為滿足本社區(qū)居民購物、運動休閑等局部需要，消費對象大多僅限于小區(qū)內(nèi)部居民。
4、商業(yè)地產(chǎn)項目更注重綜合氣氛的營造
表現(xiàn)在建筑形態(tài)上，購物中心等商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)設(shè)施開發(fā)需要在規(guī)劃設(shè)計中更多地考慮室內(nèi)外空間的整合以及商業(yè)設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施的整合。體驗性空間、休閑共享空間越來越多地成為商業(yè)地產(chǎn)吸引客源的精彩亮點，其商業(yè)設(shè)施的建筑設(shè)計手法已更多的是綜合考慮建筑立面、燈光照明、表演、廣告、多媒體等現(xiàn)代化綜合表現(xiàn)手段的應(yīng)用。
區(qū)別六：營銷推廣手法不同
在中國內(nèi)地，商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)是一種全新的事業(yè)，因此，對于習(xí)慣住宅開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，在營銷模式上必須注意商業(yè)地產(chǎn)的特性。
1、商業(yè)地產(chǎn)項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點
住宅提供給客戶的是一種他們需要的“生活方式”，商業(yè)地產(chǎn)更多關(guān)注一種投資的概念，注重回報率和回報周期。
2、商業(yè)地產(chǎn)項目營銷更強調(diào)開發(fā)階段性
住宅地產(chǎn)面對面的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資（主要是城市中心地區(qū)的小型公寓）的購房者。
商業(yè)地產(chǎn)推廣對象分階段劃分，如商鋪出售或出租階段、整體交鋪運作階段，不同階段手法不同。
（1）出售或出租階段——投放媒體廣告，吸引客戶
該階段的推廣對象分為兩類，一是用于自營的業(yè)主；二是用于投資的業(yè)主。目標(biāo)對象劃分為主力店、次主力店、專賣店、個體戶（百貨零售商、連鎖超市、品牌專賣、個體經(jīng)營戶）等。有效媒體為網(wǎng)絡(luò)、報紙廣告，盡量不用電視、宣傳廣告、單張等。
（2）整體交鋪動作階段——吸引消費者光顧
購物中心開業(yè)運作后，購物中心的營銷推廣重點是如何吸引更多的消費者光顧購物中心，提升整個購物中心的人氣和形象。
3、商業(yè)地產(chǎn)項目營銷周期短
住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn)，消費者可選擇的機會多，考慮周期相對更長。
商業(yè)地產(chǎn)是在一個相對成熟的區(qū)域內(nèi)進行開發(fā)，投資總額相對很高，實際開發(fā)面積相對小，吸收客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短。
4、商業(yè)地產(chǎn)項目推廣節(jié)奏快
房地產(chǎn)的營銷周期一般由幾個遞進的階段構(gòu)成：預(yù)熱期（市場引導(dǎo)/培育期）、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、強銷期、持續(xù)期和清盤期。
住宅地產(chǎn)是分期開發(fā)，所以一個項目包含了幾個營銷周期，不同的營銷周期推廣節(jié)奏也不盡相同。
商業(yè)地產(chǎn)項目是一次性投資開發(fā)，整個項目只有一個營銷周期，并且可能只需包括上述部分階段，因此，推廣節(jié)奏比住宅地產(chǎn)要快。
5、商業(yè)地產(chǎn)項目的客戶更關(guān)心投資潛力
住宅客戶關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標(biāo)的一般性排序是：價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實力、服務(wù)、配套。
商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題排序是：地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、資產(chǎn)增值。因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐。
區(qū)別七：商業(yè)地產(chǎn)利益參與者更為復(fù)雜
住宅開發(fā)僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上出除了開發(fā)商，還包括消費者、經(jīng)營者和投資者。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要權(quán)衡“四角戀愛”利益關(guān)系。
每個參與者都有自己利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣，而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報，而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾。
區(qū)別八：商業(yè)地產(chǎn)推廣更具有針對性
商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心價值是投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營。
每個參與者都有自己利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣，而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報，而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾。
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