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1、首先需要了解項(xiàng)目及所處商圈的基本屬性，比如位置、體量等，有經(jīng)驗(yàn)的人看了這些屬性，就可以得出一個(gè)大概的假設(shè)——這是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目。
2、然后了解公司、老板對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的大概打算，主要是投資和收益方面，這將大大影響項(xiàng)目未來(lái)的定位，你策劃再好，老板可以一句話否定。
3、做市場(chǎng)調(diào)查。主要三個(gè)板塊，一個(gè)是商圈調(diào)查，把城市商圈分布、輻射情況、業(yè)態(tài)特點(diǎn)等搞清楚，再重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目所在商圈進(jìn)行調(diào)查分析，涉及體量、租金、品牌、業(yè)態(tài)等多方面。第二個(gè)是消費(fèi)者調(diào)查，分析消費(fèi)者的構(gòu)成特點(diǎn)和消費(fèi)需求、偏好，最起碼要搞清楚是些什么樣的人會(huì)來(lái)到項(xiàng)目，他們希望在項(xiàng)目里買到什么、吃到什么、玩到什么等；第三個(gè)是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查，了解他們的定位、招商或銷售的情況、租金、售價(jià)、業(yè)態(tài)、品牌等。 搜集了這些數(shù)據(jù)后，要有幾個(gè)有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)分析，他們能從數(shù)據(jù)中看到規(guī)律和趨勢(shì)，得出定位的方向。
4、開展商家訪談。把調(diào)查數(shù)據(jù)和定位的方向和意向商家進(jìn)行溝通，對(duì)其進(jìn)行修正。
5、考察并分析國(guó)內(nèi)類似屬性成功項(xiàng)目，從中吸取經(jīng)驗(yàn)，修正定位方向。
6、給出初步定位結(jié)論。體量、類型（是社區(qū)商業(yè)、還是百貨、還是綜合購(gòu)物中心、還是專業(yè)市場(chǎng)）、業(yè)態(tài)、業(yè)種、意向品牌、租售建議（是全部持有還是銷售還是兩者結(jié)合）。
7、給出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。（與設(shè)計(jì)部門溝通）
8、給出營(yíng)銷推廣建議。（比如項(xiàng)目總體案名、總的營(yíng)銷策略等）
9、經(jīng)濟(jì)測(cè)算。（需要與財(cái)務(wù)部、預(yù)算部、投資部、營(yíng)銷部、工程部等配合，計(jì)算成本和收益，并具體落到時(shí)間表上，再看那些重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)）
10、最后上會(huì)討論，最終確定該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全部細(xì)節(jié)，確保該商業(yè)地產(chǎn)策劃工作完美完成。
商業(yè)地產(chǎn)策劃做得比較好的顧問公司很多，比如河北九通企業(yè)管理、五大行、世聯(lián)、中原、SPACE、華夏柏欣、九州遠(yuǎn)景等。
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