商鋪投資要綜合考慮周邊的人氣和地段

作者：河北九通 發(fā)布于：2014-1-10 8:56:05 點(diǎn)擊量：

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)財(cái)富的不斷累積，商業(yè)投資人群的范圍不斷擴(kuò)大，而隨之而來的盲目投資也成為這些人應(yīng)該注意的事項(xiàng)。記者特專訪省會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專家，為投資者講解投資商鋪的那些事兒。

“盲目投資”大軍日益壯大

趙女士是記者在多家商業(yè)投資項(xiàng)目售樓部見到的一位投資“發(fā)燒友”。她對(duì)記者說道，石家莊大大小小的商業(yè)項(xiàng)目，她基本上全都去過，說起來每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，也是如數(shù)家珍�？墒亲罱K選擇的時(shí)候，趙女士就犯了難。“項(xiàng)目宣傳都說得頭頭是道，可是究竟把錢放在哪個(gè)項(xiàng)目上，就難以取舍了。”趙女士向記者說起自己的煩惱。而趙女士還有一個(gè)與大多普通投資者相同的困惑，那就是雖然一直在看商鋪，可是對(duì)商鋪的種種類型優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并不清楚。“去每個(gè)售樓部，置業(yè)顧問都會(huì)拼命說自己項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，而對(duì)劣勢(shì)閉口不談，只能靠感覺來判斷。”

記者了解，像趙女士這樣的人并不在少數(shù)。而這，也是目前石家莊市場(chǎng)商業(yè)投資市場(chǎng)中的一個(gè)普遍現(xiàn)象。“從近幾年的投資人群來看，購(gòu)買商鋪的人群在由金字塔尖上的人群，逐漸向下移動(dòng)，人群范圍越來越廣。”這是多年從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣的業(yè)內(nèi)人士張磊從商業(yè)一線觀察得到的結(jié)論。

業(yè)內(nèi)人士介紹，城市經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，商業(yè)格局也發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的投資人群由過去使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)為一體的生意人，逐漸轉(zhuǎn)向了使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的投資人，“越來越多的平民百姓手里有了閑錢，開始買商鋪，造成商鋪投資熱潮的加速。只要位置好，未來區(qū)域有發(fā)展?jié)摿�，有人流量，就�?huì)受到人們的追捧。”

商鋪投資復(fù)雜化

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，商鋪價(jià)格與同位置住宅價(jià)格有一個(gè)合理類比，即商鋪價(jià)格在住宅價(jià)格3倍以內(nèi)尚有升值空間，按照同地段同類型的租金計(jì)算，能在8-10年內(nèi)收回全部投資的商鋪較為理想。商鋪隨著年份增加，其商業(yè)價(jià)值也將走高，值得購(gòu)買投資，選擇新型城市區(qū)投資商鋪，上升空間會(huì)更大。“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的品牌、信譽(yù)很重要，好品牌有信譽(yù)的大開發(fā)商是商業(yè)地產(chǎn)成功的保證，投資這些開發(fā)商的商鋪是不錯(cuò)的選擇。”河北九通企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)總監(jiān)王總稱，品牌大開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量。商鋪的戶型、開間、開關(guān)按鈕和衛(wèi)生間等等細(xì)節(jié)處理，都會(huì)處理得很人性化，施工用料方面對(duì)鋼筋、水泥等都有嚴(yán)格要求。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，它需要運(yùn)作，這就要求開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力和成熟的運(yùn)營(yíng)管理能力，這是商鋪生存下去的保證。

經(jīng)過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這幾年的發(fā)展，石家莊已經(jīng)從過去單一的中山路商圈發(fā)展到遍布各區(qū)的多商圈時(shí)代。而在這些商圈中，都有哪些形式的商鋪？分別具有什么樣的特征呢？

商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)于住宅項(xiàng)目來說，具有更加復(fù)雜的特征，簡(jiǎn)單說，包括該商業(yè)地產(chǎn)所處地段、商圈基礎(chǔ)、人流量、人均消費(fèi)水平、后期運(yùn)營(yíng)管理等等。而首先了解各種商鋪類型的特征和優(yōu)劣勢(shì)，應(yīng)該成為初級(jí)商鋪投資者的基礎(chǔ)課程。

記者采訪了解到，商鋪一般分為街鋪和內(nèi)鋪，以底商為主的街鋪為傳統(tǒng)的商鋪形式，近幾年興起的商業(yè)綜合體的購(gòu)物中心以及專業(yè)市場(chǎng)的內(nèi)鋪，以其可分割、面積小、總價(jià)低等形式，獲得了眾多中小投資者的青睞。

商鋪投資寶典

街鋪：綜合考慮周邊人氣和地段

街鋪大多指商業(yè)綜合體商業(yè)街區(qū)的街鋪和小區(qū)底商商鋪，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)街商鋪，特別是區(qū)域性、綜合性商業(yè)街區(qū)的商鋪，大多集合多條商業(yè)街，可經(jīng)營(yíng)多類商品，如休閑娛樂、家居商業(yè)、美食商業(yè)以及生活配套等商品類型，經(jīng)營(yíng)者或租賃者可按自身的喜好隨意經(jīng)營(yíng)。在保證人氣的前提下，投資前景較為理想。街鋪的面積一般較大，大多在50平方米以上，大的街鋪面積能夠達(dá)到200-500平方米，總價(jià)高，所以對(duì)資金實(shí)力要求較高。

投資要點(diǎn)：

街鋪經(jīng)營(yíng)大多分散到個(gè)人經(jīng)營(yíng)者，對(duì)于整體經(jīng)營(yíng)定位和功能并沒有統(tǒng)一管理，所以在選擇街鋪時(shí)，需要綜合考慮周邊人氣、地段、居民消費(fèi)水平等因素。專業(yè)人士指出，選擇商鋪位置之前，首先明確自己的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)定位，如果選擇經(jīng)營(yíng)的為家具、電器等耐用消費(fèi)品，則需選擇交通便利的商業(yè)區(qū)。同時(shí)要考慮自己的目標(biāo)消費(fèi)群體，一般情況下，店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)。

購(gòu)物中心(百貨商場(chǎng))內(nèi)鋪：更注重運(yùn)營(yíng)和招商

購(gòu)物中心(百貨商場(chǎng))內(nèi)的商鋪也是較為常見的投資形式，尤其是近幾年隨著市場(chǎng)中各種商業(yè)綜合體的建設(shè)，其內(nèi)部購(gòu)物中心的商鋪也逐漸走入投資者的視線。在吸引投資者方面，大多購(gòu)物中心的內(nèi)鋪采用可分割的形式，面積最小可購(gòu)買十幾平方米，總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，得到了眾多小投資者的青睞。

投資要點(diǎn)

購(gòu)物中心雖然大多采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，看起來風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)企業(yè)，但投資者在選擇時(shí)也需要甄別開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。目前石家莊市區(qū)的城市綜合體在逐漸向外擴(kuò)散，遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，所以其商業(yè)氛圍的培養(yǎng)需要3-5年的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，就是對(duì)開發(fā)企業(yè)的考驗(yàn)。所以選擇購(gòu)物中心這樣可分割的商鋪，需要仔細(xì)考量開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力。

專業(yè)商鋪：考察行業(yè)前景和潛力

內(nèi)鋪的分類中，專業(yè)市場(chǎng)的商鋪也是其中一個(gè)重要部分，專業(yè)市場(chǎng)大多是以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品的場(chǎng)所，目前石家莊市場(chǎng)中，河北塔壇國(guó)際商貿(mào)城即是專業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)典型代表。

投資要點(diǎn)：專業(yè)商鋪對(duì)開發(fā)企業(yè)后期團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力以及相關(guān)操盤團(tuán)隊(duì)的管控經(jīng)驗(yàn)要求同樣重要，需要投資者找準(zhǔn)目標(biāo)，認(rèn)清行業(yè)的未來發(fā)展前景。

 

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